相続トラブルは専門家へ

借地権を相続した段階で地主側がその権利を認めないと主張する場合には、速やかに専門家に相談した方がいいでしょう。借地権を相続する場合は、旧法、新法どちらによるものであるのかを確認しておくことも大切です。定期借地権の場合は50年以上が存続期間と定められていることから、期間満了とともに契約の更新や延長などをすることなく無条件で地主側へ土地を返還しなければならないため注意が必要です。建物の買取も請求できないため、借地人には不利な内容となってしまいます。旧法による借地権なのか、定期借地権なのかを契約書によって確認しておくことが大切です。

相続ができる借地権は相続税の対象でもあります。相続税の評価額は国税庁が定める借地権価格・借地権割合によって算出ができるので確認しておくといいでしょう。借地人が亡くなる以前に譲る場合には、相続ではなく贈与となるため、地主への名義書き換え料や贈与税が発生することにもなります。承諾料ともいえる名義書き換え料で地主とトラブルになることもあるため、専門家に相談するのが一番です。また、相続した借地権の売却や地主が変更など、さまざまなケースが考えられるため、素人考えでことを進めずに、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

借地権相続上の留意点

借地権は、遺産分割協議の対象ともなり得る相続することができる権利に該当します。借地契約をした人が死亡した場合は、借地契約内容がそのまま引き継がれることになり、そのことについて土地の所有者に承諾を受ける必要はありません。例えば、一戸建ての住宅を借地契約を交わして建てた父親が亡くなり、それを相続する息子が離れた所に住んでいても借地権を相続することができます。建物の所有権は父親名義となっているため、息子が相続するためには、相続登記により、新たに借地権者の名義変更をしておく必要があります。土地の賃貸借契約の内容はそのまま生きていますが、その後のさまざまなトラブルを避けるためには、相続した息子の名義で土地の所有者と再度契約書を交わしておいたほうがいいでしょう。

借地権の相続でトラブルが生じる例として、賃貸借契約書のなかに、「借地権者が亡くなった場合は地主に更地返還する」などという事項が盛り込まれている場合などがあります。地主と直接交渉する必要がありますが、この事項のために話の折り合いがつかない場合もあるため、そのような際には弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。借地権の建物登記が漏れていたり、父親が地主と賃貸借契約書を交わしていなかったりする場合には、借地権の存在自体を主張することが難しい場合もあります。

不透明な定期借地権

借地権については、法律でさまざまな定めがなされています。平成4年に借地借家法が改正されたものの、それ以前から設定されている借地権については引き続き以前の法律が適用されていたため、木造が最低20年、マンションが最低30年の存続期間が定められていました。平成4年の新法では、建物の構造によって異なることはなく最低30年と明確化されました。また、新たに定期借地権が規定されました。定期借地権には、一般、事業用など3種類があり、分譲マンションや一戸建て分譲などの多くは一般定期借地権に該当することとなります。

一般定期借地権では、50年以上を存続期間とし、その期間が満了したときに新たに契約の更新を行わないこと、建物の売買請求をしないことなどが定められています。これによって分譲価格を安く設定することができるようになったため、土地の流動化が活性化されると予想されていましたが、20年以上経過した現在でもその効果が現れているとはいえない状況にあります。50年以上の存続期間が満了した例はまだないため、実際に満了を迎える平成54年度以降にどのような問題が起きるのかがわからないため、土地の所有者、借地人ともに楽観視できない状況にあると言えるでしょう。

借地権と相続トラブル

賃貸物件に居住している方は別として、戸建てのマイホームや分譲マンションなどに住まわれている方は、居住している土地の権利が誰のものであるか確認されているでしょうか。建物の敷地となっている土地には所有権と借地権の2つがあります。土地付きの戸建て住宅を購入された方や土地を購入して注文住宅を建てた方などには、その土地の所有権を持っているはずです。敷地となる土地の所有者が別に存在していて毎月土地代を支払っている場合は、所有権ではなく借地権をもっているということになります。分譲マンションに居住されている方はその多くは居住している建物の権利をもっていても土地の所有権を持っていることはないでしょう。建物を所有することを目的とする借地権には、地上権と貸借権があり、マンションの場合はほとんどが地上権の所有ということになります。

分譲マンションはよく中古で売買されることがありますが、このとき、地上権の土地上にある建物を売却、転貸するために土地の権利を登記することができるようになっています。これとは異なり、貸借権の場合は、土地の所有者に承諾を得なければ売却や転貸することができません。バブル時代には資産目的でマンションを購入する人が多く、賃借権で手に入れることがあったために、売却や転貸する際に地主に支払う承諾料をめぐって大きなトラブルが生じることがありました。一方、借地権で手に入れた戸建て住宅のほとんどは賃借権であるため相続などで多くのトラブルが発生している現状が今でもあります。